相続不動産の登記（名義変更）
手続きに必要な費用
相続不動産の登記（名義変更）の手続きに必要な費用は、大きく分けて４種類あります。１つ目は登記申請時に必要な国に納付する登録免許税、2つ目は被相続人や相続人の身分を確認するための戸籍や除籍謄本、不動産の価額を確認するための評価証明書などの各種公的証明書の取得費用、家庭裁判所に相続放棄や特別代理人選任の審判の申立を行うための申立費用、最後に登記申請手続きや遺産分割協議書の作成や戸籍等の徴求を専門家に依頼するための司法書士等への報酬などがあります。
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登録免許税とは
相続を原因として不動産の登記（名義変更）手続きをする場合、登記を受ける利益に対して税金が課せられます。そして登記申請の際には、各不動産の価額に登記原因に応じて定められている税率を乗じて算出した登録免許税を納付する必要があります。
不動産の価額
所有権（名義）が移転する場合の不動産の価額とは、市区町村役所にある固定資産課税台帳に登録された固定資産課税評価額を用いるとされています。東京では原則として登記申請のときには固定資産税評価証明書を添付することとなっています。また、不動産の課税台帳に記載された金額が、1,000円未満の場合には、1,000円とするものとされており、1,000円未満の端数がある場合は、その端数は切り捨てるものとされています。
登録免許税の税率
登録免許税の税率は、登記原因によって適用される税率が異なります。被相続人が亡くなって相続不動産の登記（名義変更）申請をする場合の登記原因は「相続」「遺産分割」「遺贈」が挙げられ、原則として新しく所有者となるものつまり新しい名義人が相続人になる場合は、０．４％（4/1000）の税率が適用され、相続人以外のものが不動産を取得する場合には、２．０％（2/1000）の税率が適用されます。
登録免許税法では相続人が相続財産を取得する場合には、税率を低く設定していますが、死因贈与によって被相続人から不動産を取得した場合には、２．０％の税率が適用されます。死因贈与契約は被相続人の死亡を条件として贈与の効果が発生するとする内容の契約なので、遺言によって贈与する場合と同じような効果を発生させますが、登録免許税法ではこれを区別して取り扱い、「相続」や「遺贈」を原因として変更するときよりも高い税率が適用されることとなります。また、不動産の価額に税率を乗じて計算した金額が、1,000円未満のときは、税額は1,000円とするものとされており、100円未満の端数があるときは、その端数を切り捨てるものとされています。
＜POINT＞
- 不動産登記の申請の時に必要な登録免許税は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算されます。
- 相続を原因として名義変更をする場合、相続人が新しい名義人となる場合には０．４％、相続人以外のものが名義人となる場合には２．０％の税率が適用されます。
戸籍等の公的証明書の取得費
相続等を原因に不動産（名義変更）登記申請をする際には、被相続人の死亡や誰が相続人なのかを特定するために必要な書類として被相続人の住民票の除票や除籍謄本、相続人の戸籍謄本や住民票の写しなどの公的証明書を取得する必要があります。
誰が相続人なのかを特定するには、被相続人が出生してから死亡するまでの期間の戸（除）籍謄本を取得してその身分関係を証明することになるのですが、戸籍謄本はその書式を何度も書き換えていますし、婚姻等を原因に戸籍を新たに作成したり、本籍地を移転していたりすると、被相続人の分だけでも３～４通の戸（除）籍謄本や改正原戸籍などを交付してもらう必要があります。
また、相続人の戸籍謄本も必要となるのですが、相続人の戸籍も婚姻や離婚、本籍地の移転などを理由として相続人が被相続人の子であっても２～３通必要となります。また相続人が多数いる場合にはその全員の分（たとえ相続人となるべき者が死亡していたとしてもその者の死亡を証するための除籍謄本）が必要ですし、さらに相続人が叔父叔母や甥姪などの親族になると相続人の分はもちろんのこと被相続人の父母等の除籍謄本等も必要となります。
戸（除）籍謄本や改正原戸籍の証明書は１通当たり４５０円～７５０円ということが多く、相続人の数が多い場合には１万円くらいかかることも少なくありません。加えて戸籍謄本等は本籍地を管理している市区町村役場で取得するのですが、現在や過去の本籍地が遠方である場合には、そこに行くための交通費なども必要になります。もちろん戸籍謄本等は郵送による請求も認められていますので、単純な相続関係であれば郵送でも取得は可能ですが、手書きの時代の改正原戸籍などで戸籍の内容を確認ながら取得しようとするならば、役所に出向いて、直接に職員と相談しながら手続きした方が、間違いが少ないでしょう。
この他に登録免許税の額を算出するための固定資産税評価証明書や相続不動産の登記事項証明書などの公的証明書を取得するための費用も必要となります。
このように戸籍等の各種公的証明書を収集するのも、それなりに費用負担があるということを知っておいてください。
＜POINT＞
- 戸籍や住民票などの公的証明書の収集には、多くの戸籍等の公的証明書を取得する必要がありますし、また証明書の交付手数料以外にも、郵送費や交通費など思いのほか諸費用の負担があります。
- 固定資産税評価証明書と不動産の登記事項証明書の取得費用も必要です。
裁判所への相続に関する審判の申立費用
相続手続きを行う場合に、家庭裁判所に対して審判の申立てや申述することがあります。たとえば、被相続人が自筆証書遺言を残していた場合、相続人は遺言書を開封する前に、家庭裁判所に対して遺言書を提出して、その「検認」を請求しなければなりません。また、相続が開始した場合には、相続人は相続について限定承認もしくは放棄することを家庭裁判所に対して申述することができます。そしてこの申述は原則として相続の時から3ヶ月以内にすることが必要ですし、その期間を延長する申立をすることもできます。またこの他にも、相続人に未成年者がいる場合の遺産分割協議の際の特別代理人の選任の申立や認知症等によって事理弁識能力に劣っている相続人がいる場合の成年後見等開始の申立などがあります。
このように相続手続きを進める際に、家庭裁判所に対して各種申立てをする場合には、収入印紙や切手などの申立費用が必要になります。たとえば遺言書の検認手続きでは、収入印紙が遺言書1通につき800円、郵便切手が654円（相続人が4人の場合）を申立費用として用意する必要があります。詳しくは裁判所HPをご確認ください。
＜POINT＞
- 家庭裁判所に対して各種申立てをする場合の費用負担は少ない。但し管轄する裁判所が遠方の場合で裁判所に出向く必要がある場合には、交通費等の負担が増えます。
司法書士等の専門家に依頼した場合の報酬
相続不動産の登記（名義変更）申請の手続きは、相続人だけで進めることはできます。しかし戸籍の収集や遺産分割協議書の作成など手間が掛かったり、書類の修正のため２度も３度も書類を書き換えたり、署名押印をお願いしたり、相続不動産の所在を管轄する法務局に出向いたりすることも少なくありません。
そこで多くの方は司法書士等の専門家に依頼しています。
当事務所では基本報酬額を54,000円（消費税等含）としています。基本報酬額をベースに遺産分割協議書の作成や家庭裁判所への審判申立の有無や不動産の個数、法定相続人の人数などを考慮して報酬額を計算しています。当事務所では事前に相談していただき、必ずお見積書を提出したしますので、安心して依頼していただくことができます。
報酬の目安として、相続不動産が一戸建てやマンションなどの自宅不動産だけであるような場合、司法書士報酬は６、７万円程度となることが多いです。不動産の個数が多い場合や相続人となるべき親族の範囲が広い場合、被相続人が死亡してから長期間経過しているとき、相続放棄の申述や特別代理人の選任が必要なときなどは、これに追加料金が発生するとお考えください。
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