不動産登記

不動産の名義は誰のものにするべき

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亡父の不動産名義変更

亡父親名義の不動産、
誰の名義に変更するのがよいですか?

被相続人(=亡くなった方)が遺言を残していたかどうか、相続人の間で遺産分割について協議が可能かどうかによって、不動産の名義変更の手続は異なります。

被相続人が遺言を残していた場合には、遺言の内容に従って、不動産の名義を変更することになります。
遺言が残されていない場合には、相続人間で協議をして「誰の名義にするのか」定める方法と、相続人が法定相続分に従って遺産を共有する方法があります。

不動産名義変更フロー

被相続人が「遺言」を残していた場合

被相続人が「公正証書遺言」や「自筆証書遺言」を残していた場合には、原則として遺言の内容に従って、遺産を分割することになりますので、不動産の名義も遺言の内容に従って変更することになります。

遺言で遺産分割方法を指定した場合

遺言の内容として、具体的に特定の財産を特定の誰かに相続させるか記載がある場合には、遺言者が遺産分割の方法を指定したものと解されています。たとえば、「遺言者(遺言を残す者、つまり被相続人のこと)は、遺言者の所有する後記不動産目録記載1及び2の不動産については、遺言者の妻Xに相続させる。」といったものです。

この場合、遺言によって相続人である妻Xが不動産目録に記載されている1及び2の不動産を相続が発生した時点に遡り、取得することとなりますので、これらの不動産の名義は相続人の「妻X」に変更することになります。

遺言による遺産分割の方法の指定

関連情報

遺言による遺産分割方法の指定に基づいて行なう不動産の名義変更手続は、遺産をもらう人が単独で登記申請することができます。

遺言で相続分を指定した場合

遺言による相続分の指定とは、被相続人の財産の全部を分数的割合で与える場合のことをいい、法律の規定である法定相続分に優先して適用されることになります。たとえば、「遺言者は、遺言者の所有する全ての財産のうち3分の2を遺言者の妻Xに3分の1を遺言者の長女Yに遺贈する。」といった内容のものです。この場合、全ての財産について、名義を「妻X 持分3分の2、長女Y 持分3分の1」とする変更の手続をすることとなります。

遺言による相続分の指定

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遺言によって「遺産分割の方法の指定」や「相続分の指定」がされている場合には、相続手続をすることになるのですが、これに似た制度で「遺贈」という手続があります。「遺贈」とは遺言を使って贈与することなのですが、遺言の内容に「~を遺贈する。」と記載されている場合には、「遺贈」を原因として手続することになります。「遺贈」の手続は相続手続きとは異なりますので注意が必要です。

遺言に記載されていない被相続人所有の不動産がある場合

遺言者は遺言によって、自分が所有している全ての財産について処分(相続や遺贈、放棄など)もできますし、一部の財産についてだけ処分することもできます。遺言者が遺言によって、いくつかある不動産の一部についてだけ、相続や遺贈する意向を示していた場合には、遺言に記載のある不動産は、上記で説明したとおり遺言の内容に従って、名義を変更することになります。

しかし、遺言に記載がない不動産については、遺言が残されていないケースと同じように、相続人間で協議のうえで名義を決定するか、もしくは法定相続分に応じた共有名義とするかの方法によって名義変更をすることになります。

遺言と異なる内容の名義変更をする場合

原則、被相続人が遺言書を作成していた場合には、その遺言の内容に応じて財産を分配することになりますので、不動産の名義についても遺言の内容に従い変更することになります。例外的に、相続人全員の同意があれば、遺言と異なる内容で遺産分割をすることが可能ですので、遺産分割協議の内容に応じた名義にすることも可能です。

被相続人が遺言を残していない場合

被相続人が遺言を残していなかった場合には、相続のときから被相続人の遺産は、法定相続人が法定相続分に従った持分で共有していることになります。

遺産分割協議による名義変更

そこで、法定相続人全員で相談して、誰がどの遺産を取得するのか決める必要があります。法定相続人の間で、遺産の帰属先を協議して決めることを遺産分割協議といいます。たとえば「長男が、被相続人が所有していた不動産目録記載の1及び2の不動産を取得するものとする。」といった内容を決定したうえで、法定相続人全員の署名及び押印(実印)をした書面(=遺産分割協議書といいます。印鑑証明書も添付します。)に残す必要があります。

なお、遺産分割協議では、必ずしも遺産の名義を単独名義(相続人1名の名義)にしないといけないわけではありません。たとえば「長男と長女は、被相続人が所有していたマンションを2分の1ずつ取得する。」といった内容の共有名義にすることもできます。
また、お勧めはしませんが、遺産分割協議で相続人間が揉めるのを避けるために、「各相続人が法定相続分の割合に応じた共有持分を取得する。」ことを内容とする遺産分割協議で合意することもできます。

遺産分割協議は全ての相続人(相続放棄や廃除の相続人は除きます。)で合意しなければなりません。もし一人でも反対する相続人がいて、合意に至らなかったときは、遺産分割協議による名義変更はすることができません。この場合は、次の法定相続分に応じて共有持分での名義変更をすることとなります。

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遺産分割協議が合意に至らない場合には、家庭裁判所に調停の申立を行い、裁判所に関与してもらって、合意を目指すこともできます。しかしその場合には費用と時間がかかることを覚悟しておく必要があります。

法定相続分に応じた名義変更

上記のような遺産分割協議を行なわない場合や協議をしたのだけども合意できずに時間ばかり経ってしまっているような場合は、法定相続分に応じた共有持分での名義変更をすることになります。繰り返しになりますが、もともと遺言が残されていないときは、被相続人の遺産は、法定相続人が法定相続分に従った持分で共有していますので、遺産分割協議が整っていないのであれば、相続人間で共有しているという状況を関係者に示すためにも、共有持分での名義変更をするということです。

関連情報

祖父や祖父母名義の不動産の場合で、亡くなってから何十年も経過しているようなときは、昔の書類を収集するのも非常に手間と時間がかかります。また相続人も次の世代の相続人、つまり従兄弟や従兄弟の子どもなど、あまり面識のない人と遺産分割協議をするのも結構大変です。早目に協議を成立させておくことをお勧めします。

<POINT>

  • 不動産の名義変更は、遺言があるときは、遺言の内容に従った名義変更となります。
  • 遺言がないときは、遺産分割協議(相続人全員の合意)によって誰の名義にするか決定します。
  • 遺言が作成されていなく、遺産分割協議が整わない場合や協議を行わなかった場合には、法定相続人全員による共有名義とする変更となります。

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